穗府辦規(guī)〔2019〕5號(hào)

廣州市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)廣州市深入推進(jìn)城市更新工作實(shí)施細(xì)則的通知

各區(qū)人民政府，市政府各部門、各直屬機(jī)構(gòu)：

《廣州市深入推進(jìn)城市更新工作實(shí)施細(xì)則》已經(jīng)市人民政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。執(zhí)行中遇到的問(wèn)題，請(qǐng)徑向市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局反映。

廣州市人民政府辦公廳

2019年4月18日

廣州市深入推進(jìn)城市更新工作實(shí)施細(xì)則

為貫徹落實(shí)《廣東省國(guó)土資源廳關(guān)于印發(fā)深入推進(jìn)“三舊”改造工作實(shí)施意見(jiàn)的通知》（粵國(guó)土資規(guī)字〔2018〕3號(hào)），加快推進(jìn)城市更新工作，結(jié)合我市實(shí)際，制定本實(shí)施細(xì)則。

一、堅(jiān)持規(guī)劃統(tǒng)領(lǐng)，有序推進(jìn)城市更新

（一）國(guó)土空間規(guī)劃要強(qiáng)化城市發(fā)展戰(zhàn)略引領(lǐng)，按照“多規(guī)合一”和全市“一盤棋”的要求，統(tǒng)籌生產(chǎn)、生活、生態(tài)空間布局，落實(shí)城市更新等重點(diǎn)工作，優(yōu)先保障重大項(xiàng)目用地需求；城市更新建設(shè)規(guī)劃、行動(dòng)計(jì)劃要依據(jù)國(guó)土空間規(guī)劃，合理劃定城市更新重點(diǎn)區(qū)域范圍，積極引領(lǐng)成片連片更新改造，指導(dǎo)城市更新項(xiàng)目有序推進(jìn)。

二、動(dòng)態(tài)調(diào)整“三舊”改造地塊數(shù)據(jù)庫(kù)

（二）“三舊”改造標(biāo)圖建庫(kù)實(shí)行動(dòng)態(tài)調(diào)整，每季度調(diào)整一次，政府重點(diǎn)項(xiàng)目可實(shí)時(shí)申請(qǐng)調(diào)整。市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局于每年12月底前報(bào)省自然資源廳備案。納入“三舊”改造標(biāo)圖建庫(kù)和辦理完善歷史用地手續(xù)的用地時(shí)間為2009年12月31日前。數(shù)據(jù)申報(bào)統(tǒng)一使用2000國(guó)家大地坐標(biāo)系，各有關(guān)部門配合做好基礎(chǔ)資料共享。

三、推進(jìn)舊村全面改造

（三）舊村全面改造項(xiàng)目因用地和規(guī)劃條件限制無(wú)法實(shí)現(xiàn)資金平衡的，區(qū)政府（廣州空港經(jīng)濟(jì)區(qū)管委會(huì)）可采用征收等方式整合本村權(quán)屬范圍內(nèi)符合城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃的其他用地作為安置和公益設(shè)施用地，采用協(xié)議或劃撥方式納入舊村改造一并實(shí)施建設(shè)，也可通過(guò)政府補(bǔ)助、異地安置、異地容積率補(bǔ)償?shù)确绞皆谌珔^(qū)統(tǒng)籌平衡；市重點(diǎn)項(xiàng)目可在全市統(tǒng)籌平衡。

（四）優(yōu)化改造成本核算。舊村全面改造涉及的土壤環(huán)境調(diào)查評(píng)估及處理、地價(jià)評(píng)估、土地勘測(cè)定界、審批時(shí)測(cè)算的土地出讓金（采用自主改造、合作改造模式的）、拆遷獎(jiǎng)勵(lì)（從不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)中單列）等實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用增加納入改造成本。拆遷獎(jiǎng)勵(lì)原則上不得超過(guò)改造成本的3％。

具體項(xiàng)目的改造成本核算由區(qū)政府（廣州空港經(jīng)濟(jì)區(qū)管委會(huì)）研究確定。改造成本中屬于動(dòng)態(tài)調(diào)整的項(xiàng)目，由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局按年度動(dòng)態(tài)調(diào)整。

（五）鼓勵(lì)舊村改造采用先收購(gòu)房屋后回購(gòu)的方式實(shí)施補(bǔ)償。對(duì)采用政府征收方式改造的，可由征收主體按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)收購(gòu)村民既有合法房屋（含符合“三舊”改造補(bǔ)償政策的房屋），本村村民（戶籍人口）按照人均建筑面積50平方米的標(biāo)準(zhǔn)、建安成本回購(gòu)住房；在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成簽約的，可按本村村民（戶籍人口）人均建筑面積不高于25平方米給予回購(gòu)住房獎(jiǎng)勵(lì)。村集體物業(yè)由村民按照股份分享。收購(gòu)價(jià)由區(qū)政府（廣州空港經(jīng)濟(jì)區(qū)管委會(huì)）結(jié)合實(shí)際情況研究后確定。

（六）對(duì)采用自主改造、與有關(guān)單位合作改造的舊村，可由村集體經(jīng)濟(jì)組織或由其成立的全資子公司、村集體經(jīng)濟(jì)組織與公開(kāi)選擇的市場(chǎng)主體成立的合作公司或者村集體經(jīng)濟(jì)組織與公開(kāi)選擇的合作主體約定作為開(kāi)發(fā)建設(shè)單位的一方作為改造主體，參照本細(xì)則第（五）條的規(guī)定實(shí)施收購(gòu)補(bǔ)償。收購(gòu)價(jià)由改造主體委托第三方機(jī)構(gòu)評(píng)估，報(bào)區(qū)政府（廣州空港經(jīng)濟(jì)區(qū)管委會(huì)）研究后確定。村集體經(jīng)濟(jì)組織需按規(guī)定將改造范圍內(nèi)的集體建設(shè)用地全部申請(qǐng)轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地。

（七）舊村全面改造項(xiàng)目中的復(fù)建安置房可納入棚戶區(qū)改造計(jì)劃，免征城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金。

（八）規(guī)范舊村全面改造引入合作企業(yè)招商工作。經(jīng)區(qū)城市更新部門審查符合政策的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織通過(guò)廣州公共資源交易平臺(tái)或區(qū)“三資”平臺(tái)招商，確定合作企業(yè)。

四、加大國(guó)有土地上舊廠改造收益支持

（九）原土地權(quán)利人申請(qǐng)自行改造的“三舊”用地，以協(xié)議出讓方式供地的，按辦理土地有償使用手續(xù)時(shí)新規(guī)劃用途市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的70％繳交土地出讓金?！肮じ墓ぁ表?xiàng)目無(wú)需繳交土地出讓金，但M0用地（新型產(chǎn)業(yè)用地）除外。

（十）科研、教育、醫(yī)療、體育機(jī)構(gòu)利用自有土地進(jìn)行城市更新改造的，按《廣州市人民政府關(guān)于提升城市更新水平促進(jìn)節(jié)約集約用地的實(shí)施意見(jiàn)》（穗府規(guī)〔2017〕6號(hào)）第（七）條的規(guī)定繳交土地出讓金。

（十一）“三舊”用地發(fā)展新型產(chǎn)業(yè)（即M0用地），按照市M0用地的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

（十二）舊廠改造交由政府收回，改為居住或商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施等經(jīng)營(yíng)性用地的，居住用地毛容積率2.0以下（含）、商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地毛容積率2.5以下（含）部分，可按不高于公開(kāi)出讓成交價(jià)或新規(guī)劃用途市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的60％計(jì)算補(bǔ)償款。居住用地毛容積率2.0以上、商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地毛容積率2.5以上部分，按該部分的公開(kāi)出讓成交價(jià)或新規(guī)劃用途市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的10％計(jì)算補(bǔ)償款。

（十三）除本細(xì)則第（十二）條規(guī)定情形外，舊廠原土地權(quán)利人申請(qǐng)由政府收回整宗土地的，可按同地段毛容積率2.5商業(yè)用途市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的50％計(jì)算補(bǔ)償款。原土地權(quán)利人與土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)簽訂收地協(xié)議后12個(gè)月內(nèi)完成交地的，可按上述商業(yè)用途市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的10％給予獎(jiǎng)勵(lì)。

（十四）市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的有效期按《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的規(guī)定執(zhí)行。補(bǔ)償款支付方式由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)與原土地權(quán)利人自行協(xié)商。原土地權(quán)利人選擇公開(kāi)出讓后分成的，原則上預(yù)付補(bǔ)償款不超過(guò)新規(guī)劃用途基準(zhǔn)地價(jià)的60％。

（十五）“三舊”自行改造屬于經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目的（“工改工”除外），原土地權(quán)利人應(yīng)將不低于該項(xiàng)目用地面積的15％用于城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施或其他公益性設(shè)施建設(shè)，改造主體建成后無(wú)償移交政府指定的接收部門；涉及市政道路的，經(jīng)區(qū)政府（廣州空港經(jīng)濟(jì)區(qū)管委會(huì)）同意，可由改造主體拆平后無(wú)償移交政府。移交的用地不需繳交土地出讓金。

根據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，前款公益性用地面積不足15％的（含改造地塊面積較小，無(wú)法提供有效的公益性用地的），將不足部分用地按政府批準(zhǔn)的控制性詳細(xì)規(guī)劃容積率（整宗用地平均毛容積率）計(jì)算建筑面積，按辦理土地有償使用手續(xù)時(shí)整宗用地國(guó)有土地上房屋市場(chǎng)評(píng)估均價(jià)（不含土地出讓金）折算土地價(jià)款，納入應(yīng)繳交的土地出讓金范圍上繳財(cái)政。

（十六）“工改工”自行改造項(xiàng)目，原土地權(quán)利人應(yīng)按照控制性詳細(xì)規(guī)劃將涉及的公益性用地用于城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施或其他公益性設(shè)施建設(shè)，改造主體建成后無(wú)償移交政府指定的接收部門；涉及市政道路的，經(jīng)區(qū)政府（廣州空港經(jīng)濟(jì)區(qū)管委會(huì)）同意，可由改造主體拆平后無(wú)償移交政府。移交的用地不需繳交土地出讓金。

五、推進(jìn)成片連片改造

（十七）舊城連片改造項(xiàng)目，經(jīng)改造范圍內(nèi)90％以上住戶（或權(quán)屬人）表決同意，在確定開(kāi)發(fā)建設(shè)條件的前提下，由政府（廣州空港經(jīng)濟(jì)區(qū)管委會(huì)）作為征收主體，將拆遷工作及擬改造土地的使用權(quán)一并通過(guò)招標(biāo)等方式確定改造主體（土地使用權(quán)人），待完成拆遷補(bǔ)償后，與改造主體簽訂土地使用權(quán)出讓合同。

（十八）成片連片改造范圍內(nèi)未能納入標(biāo)圖建庫(kù)的建設(shè)用地及現(xiàn)狀建筑，可結(jié)合城市更新（“三舊”）政策進(jìn)行合理補(bǔ)償。涉及的農(nóng)用地和未利用地按相關(guān)規(guī)定辦理。

（十九）成片連片改造項(xiàng)目可按照“價(jià)值相等、自愿互利、憑證置換”的原則進(jìn)行土地置換，包括集體建設(shè)用地與集體建設(shè)用地之間、國(guó)有建設(shè)用地與國(guó)有建設(shè)用地之間的土地置換。

六、推進(jìn)城市更新微改造

（二十）城市更新改造應(yīng)結(jié)合城市發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，多采用微改造方式，突出地方特色，注重文化傳承、根脈延續(xù)，注重人居環(huán)境改善，精細(xì)化推進(jìn)城市更新。舊村微改造應(yīng)注重歷史文化和自然生態(tài)保護(hù)，提升人居環(huán)境，促進(jìn)城鄉(xiāng)融合發(fā)展。舊城鎮(zhèn)微改造應(yīng)注重消除居住安全隱患，完善生活設(shè)施，實(shí)現(xiàn)老城區(qū)品質(zhì)和功能提升；對(duì)歷史文化街區(qū)和優(yōu)秀歷史文化建筑，嚴(yán)格按照“修舊如舊、建新如故”的原則進(jìn)行保護(hù)性整治更新。舊廠微改造應(yīng)注重產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、土地節(jié)約集約利用，充分調(diào)動(dòng)土地權(quán)利人的積極性，鼓勵(lì)金融、文化教育、養(yǎng)老、體育等現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)及總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)高端化發(fā)展。

七、加大城市更新項(xiàng)目支持力度

（二十一）推動(dòng)事權(quán)下放，將符合控制性詳細(xì)規(guī)劃的城市更新片區(qū)策劃方案、更新項(xiàng)目實(shí)施方案的審定權(quán)按程序委托各區(qū)政府（廣州空港經(jīng)濟(jì)區(qū)管委會(huì)）實(shí)施。

將一江兩岸三帶，重點(diǎn)城市主干道兩側(cè)，重點(diǎn)功能區(qū)，54平方公里舊城區(qū)，重要生態(tài)管控區(qū)，歷史文化街區(qū)，名村，名鎮(zhèn)，不可移動(dòng)文物周邊等重點(diǎn)區(qū)域范圍外的更新項(xiàng)目涉及控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整的審批權(quán)依法按程序委托各區(qū)政府實(shí)施。黃埔區(qū)、南沙區(qū)、增城區(qū)、廣州空港經(jīng)濟(jì)區(qū)按已經(jīng)市政府下放或委托權(quán)限的有關(guān)規(guī)定辦理。

（二十二）村民改造意愿強(qiáng)烈且符合全面改造條件的舊村，已完成微改造的，也可申請(qǐng)全面改造。

（二十三）國(guó)有企業(yè)利用自有存量用地建設(shè)租賃住房，按城市更新（“三舊”）政策可協(xié)議出讓的，土地出讓金的繳交按本細(xì)則第（九）條的規(guī)定辦理。涉及移交公益性用地的，按本細(xì)則第（十五）條的規(guī)定辦理。

（二十四）村集體經(jīng)濟(jì)組織可利用集體建設(shè)用地（含村經(jīng)濟(jì)發(fā)展留用地）、復(fù)建集體物業(yè)用地建設(shè)租賃住房。

（二十五）城市更新項(xiàng)目涉及繳交土地出讓金可分期繳納，首次繳交比例不低于30％，余款1年內(nèi)繳清。

八、加快完善歷史用地手續(xù)

（二十六）加快推進(jìn)“工改工”和“工改商”等完善歷史用地征收手續(xù)工作。原以劃撥方式取得的和完善歷史用地征收手續(xù)后的“工改工”用地，涉及以協(xié)議出讓方式供應(yīng)的，按辦理土地有償使用手續(xù)時(shí)同地段工業(yè)用途市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的40％繳交土地出讓金，“工改商”等用地按本細(xì)則第（九）條的規(guī)定繳交土地出讓金。涉及移交公益性用地的，按本細(xì)則第（十五）、（十六）條的規(guī)定辦理。

完善歷史用地征收手續(xù)后的“工改商品住宅”或“工改其他公共設(shè)施”等用地（舊村改造的除外），由政府按國(guó)有土地上舊廠改造政策收儲(chǔ)。

（二十七）已批準(zhǔn)完善歷史用地征收手續(xù)的用地，憑改造方案批復(fù)申辦規(guī)劃、國(guó)土等后續(xù)報(bào)建審批手續(xù)，參照本市申請(qǐng)使用建設(shè)用地政策的規(guī)定辦理。

已批準(zhǔn)完善集體建設(shè)用地手續(xù)的用地，在改造前需按規(guī)定抵扣或預(yù)支村經(jīng)濟(jì)發(fā)展留用地指標(biāo)，納入舊村全面改造的除外。

九、其他

（二十八）本細(xì)則自印發(fā)之日起施行，有效期5年。城市更新項(xiàng)目實(shí)施方案在本細(xì)則印發(fā)前已通過(guò)市城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組或原市“三舊”改造領(lǐng)導(dǎo)小組等審議且仍在有效期內(nèi)的，按實(shí)施方案批準(zhǔn)時(shí)的政策執(zhí)行；已過(guò)有效期的，按程序重新報(bào)批。

公開(kāi)方式：主動(dòng)公開(kāi)

廣州市人民政府辦公廳秘書處 2019年4月18日印發(fā)